楼市告别“黄金时代”房企坚持“现金为王”-新闻联播

楼市辞别“黄金时代”房企保持“现金为王” 每经记者 吴抒颖 每经编辑 林菁晶 3~4月，是房企2018年年报会合公布期。年报可以看作是上市公司业绩的生命线，可如实地反映房企的运营环境，同时，也往往会暴露房企未来的倒退偏向或方针。 作为资金密集型行业，资金链对房企而言至关重要。2019年，房地产企业的债务将迎来到期高峰。然而跟着去年融资渠道的收紧，诸多房企在境内的发债受到了影响，而境外发债的成本进一步走高。假如回款与投资未能实时跟上，未来3年间，房企的资金面显然碰面临更大的压力。 《每日经济新闻》记者通过对付部分典范上市房企年报的研讯，阐发2019年房企偿债潮的成因以及高息债“救急”的结果，试图提供一个行业的察看视角，厘清在短债密集到期之时，房企的应对付、处置方式以及后续的影响。 这是房地产行业最好的时代，大抵也是最坏的时代。在经历了跌宕起伏的楼市行情之后，不少房企为2018年交出了一张“都挺好”的答卷，在盈利与范围上都上了一个台阶。 在已往的这一年，由于市场情况的变换，一些激进的房企在调控与融资的重压下，也持久空中临了资金的“阵痛”——与之随行的是净欠债率的居高不下和可能面临的净利润率下滑。因而大都遇到危机的房企，不得欠亨过引入战投、变卖资产等方式来渡过难关。 冰与火之间，折射出房地产行业当下的倒退趋势。2019年，许多房企开始把资金保险安排于首位，在放松回款、急促进发售等方面狠下工夫，将“现金为王”看成第一信条。 “现金为王”的考量 对房地产这个资金密集型的行业来说，现金流的重要性不言而喻，尤其是在行颐魅整体下行的配景下更是如此。 当下，行颐魅整体的欠债率已经涨至高位。Wind数据显示，A股上市的131家房企中，2018年第三季报欠债合计7.89万亿元，较2017年年底的6.6万亿元，增长19.5%。 另一个方面，房地产行业的净利润率表现了一定水平的下调。据华夏地产研究中心数据，76家已经公布2018年年报的房企中，A股房企净利润率平均为11.9%，对比2017年平均12.1%有所下降。 欠债率高企而利润率走低，诸多房企采纳了相应的办法，比喻，越发强调“现金为王”。在万科2018年的业绩推介会上，针对付公司欠债有所上升的问题，万科首席财务官孙嘉提出，万科的运营模式是现金为王、现金流为基本的打点模式，公司从头至尾但愿对峙稳健的欠债程度。 据《每日经济新闻》记者了解，一些大型房企在本年开年之后即开始了“抢收谋划”与“去库存谋划”，其对付面都显示出以现金流为基本的方针导向。 典范的如泰禾，在开年之后就发动了“1号抢收谋划”，最终带来10000组来访，实现单月认购50亿元，为这家资金链紧张的房企减轻了一定的压力。 另一家龙头房企也在梳理各个都会公司去化较差、投资收益率较低的项目，发动了“去库存”的谋划，并定期查核各个一线公司的完成环境。“对未来，我们已经很谨慎了。”一名此房企的内部人士汇报《每日经济新闻》记者。 “已往几年，货值驱动下，不少房企范围快速增长的同时，库存也剧增。减少库存，快速回笼资金是每家房企都在努力干的工作，资金链紧张的会显得越发急切。”明源地产研究院存量地产首席研究员艾振强阐发认为。 而在另一个掂量房企投资力度的指标上，根基面也正在向着更稳健的偏向倒退。在此前行业加杠杆的大配景下，大都房企经营勾当所产生的现金流净额均为负数，而本年有不少房企这一指标均已回正，例如万科、泰禾等。 中指院的数据也指出，2018年百强企业经营勾当产生的现金流净额均值为15.7亿元，对比上年提升显著。 窗口期融资的危与机 固然房地产市场的根基面没有变换，但本年以来融资方面对房企发债仍然有所摊开。克而瑞数据显示，本年3月，85家典范房企的融资总额为1204.7亿元，环比上升18.5%，同比增长13.7%。 融资成本上也处于较低的程度。3月份主流房企的境外融资成本在6%到8%之间，境内发债成本多在5%以内；单月来看，2019年3月房企境外债券融资成本6.77%，达到2018年下半年以来的最低值。 这意味着，岂论是从范围照旧成本两个指标来看，目前都是发债的一个窗口期，尤其是在大量短债即将到期的环境下，很多房企发债的次要目的都是“借新还旧”。 例如，恒大于4月15日颁布的增发10亿美元优先单据，恒大即暗示增发10亿美元债券目的是为现有债务再融资及用作本钱支出，残余部分用作一般公司用途。 又如，3月1日，雅居乐布告，已于2月28日刊行于2022年到期、5亿美元、利率6.7%的优先单据，所得款项用于为若干现有欠债再融资。 协纵计谋打点团体开创人黄立冲向《每日经济新闻》记者阐发指出，对许多房企而言，在这个窗口期发债不是“选择”而是“必须”，因为此前发过许多美元债如今没有足够资金送还，所以趁市场气氛还可以的时候继承发债。 一名承接房企发债业务的人士也指出，目前发债是一个对付照好的机缘，利率方面有一些空间，“虽然一些资金需求对付照强烈的房企，利率稍高点也能接受”。 然而在楼市企稳的配景下，假如其他的经营指标没有进行及格的管控，高息债对付整体资金链的风险仍不得不警惕。“高息债自身就已经代表债权人注意到这个企业的风险了，因而才会寻求高利息。”一名不愿具名的地产阐发师指出。 因而在这种配景下，频密发债的企业仍应该在回款与发售谋划上发力，到底这是最不需要成本的资金。“加快回笼资金、短平快地去库存，这是对付照稳妥的做法。”上述阐发师暗示。 锛銆