实探广州楼市：环比涨幅领跑全国 一成首付和特价房却成标配-新闻联播

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每经记者 魏琼 摄影报道 每经编辑 魏文艺 4个月前，广州住建委一纸官宣严禁房企在发售中拆分代价报备，在广州市场悄然存在了一年多的“双条约”被终结。上个月16日，国度统计局颁布的去年12月70城房价涨幅中，广州以3%的环比涨幅领跑全国。 以去年底冲业绩结束以及2019年开年为分水岭，广州楼盘将跌价的动静开始在市场传播开来，加上国度统计局颁布的数据佐证了广州新房代价上涨的事实，催急促购房者放慢入市法式。 近日，《每日经济新闻》记者（以购房者身份，下同）实地考察广州部分楼盘觉察，扬言房价将上涨实为开发商一种屡试不爽的营销手段。而在市场下行压力下，一成首付、特价房和大力度折扣仍然存在，面临现金回笼压力的开发商在千方百计融资的同时，正以价换量加快资金回笼。 疑问：房价“上涨”真相几许？ 不时以来，在一线都会中广州的房价不时“稳”字当头。曾因房价不敌部分热点二线都会，广州“被剔除一线都会”的言论盛极一时。 在2016年房价暴跌阶段，广州没有斩获太多流量，但却在楼市下行期因房价环比涨幅领跑全国而备受存眷。2018年12月3%的环比涨幅是国度统计局颁布的广州新房的代价涨幅。 “其实广州市场房价是下跌的。”地产经济学家邓浩志在接受《每日经济新闻》记者采访时给出了与官方数据相反的谜底。他认为，广州“双条约”被终结之后，网签价反馈真实市场代价，国度统计局数据显示广州房价上涨是对付早前房价上涨的一种滞后反馈。 据了解，早在两年前广州即开始实行限价，“双条约”也在广州浩瀚，备案价一个条约，高于备案价部分的房款则以装修款条约大概其他条约形式签约，这样开发商就能逃避限价，造成网签代价失真。同时，购房者的首付门槛大大提升。 “双条约”被禁，吊销限价，网签代价回归真实，早前房价上涨的环境在网签代价中失失落浮现，造成数据层面表现房价较大幅度的上涨。 同时，《每日经济新闻》记者在实地考察中了解到，目前广州楼盘均以单条约形式签约，“双条约”已成已往式。 与其他一线都会一样，广州楼市面临下行压力。调控下的2018年，广州楼市成交相当暗淡。据阳光家缘数据，2018年广州一手楼网签成交76056宗，同比下跌18.9%，为近4年成交最差的年份 实探：特价房与分期首付成标配 “双条约”被禁，购房门槛降低，年后跌价成为不少楼盘催急促购房者下定的营销手段。而一位活泼在新房市场的中介人士则汇报《每日经济新闻》记者：“年后广州房价没有上涨。” 记者实地考察觉察，特价房、大力度折扣以及一成首付仍活泼在广州楼市。 以广州大盘亚运城为例，2018年该盘以约100亿元的发售金额成为广州销冠。2019年春节期间，亚运城“不打烊”，马不断蹄地进入新年的业绩冲刺，打出限时首付10万元起置业亚运城的告白。 近日，《每日经济新闻》记者在亚运城售楼部现场看到，已有不少购房者在看房。发售人员杨军（假名）汇报记者，春节期间项目也有一定的成交量，到正月初七发售团队回归后，每天对峙10套阁下的发售后果。一边向《每日经济新闻》记者介绍项目，杨军一边展示团队近期的发售业绩。 目前亚运城在售的为天峰组团，目前正在清货阶段，项目顿时要推出新的组团。杨军汇报记者，为了放慢发售，亚运城推出一口价单位以及一成首付形式，降低购房门槛。 据现场发售人员介绍，亚运城新春的优惠幅度照旧挺大，或者在10%阁下。优惠形式分为一口价单位和非特价单位。以89平方米的一口价单位来说，总价277万元阁下，一口价单位优惠幅度约为30万元，折后总价约为247万元。 整体而言，一口价单位比非一口价单位低价7万~15万元，杨军汇报《每日经济新闻》记者。关于是否是欠好的楼层才拿出来做一口价单位，杨军对付此予以狡辩。而记者要求的中楼层却已找不到一口价单位，一口价单位次要会合在高楼层以及低楼层单位。 非特价单位则给出新春九五折再减8万元的优惠，一套中间的89平方米户型，原价约为277万元，折后价约为248万元，与一口价单位总价相差不大。 同时，杨军汇报《每日经济新闻》记者，项目为放慢资金回笼，目前购房者付10%房款即可网签，最长可在残余的半年内给清残余的首付款。如在3个月内给清首付愿厄可以再享受九六折优惠，而半年内给清首付只能享受九八折优惠。 据业内人士介绍，目前市场上分期首付以及特价房已成普遍现象，10%的折扣力度算是稀有的。 《每日经济新闻》记者实地考察的另一个楼盘也存在分期首付以及特价房优惠勾当。珠江·铂世湾项目发售均价在3.7万~4.3万元之间，同样存在特价单位和非特价单位。 以96平方米户型计较，一套低楼层单位原总价约为414万元，一口价折后378万元；而同样面积26楼单位原总价约为448万元，折扣后417万元。据发售人员介绍，一般而言，楼层和朝向差不久的户型，特价单位和非特价单位差价约为10万元阁下。 记者从珠江·铂世湾一口价房源信息表得知，130平方米的大户型一口价单位总价优惠幅度超出50万元，一口价单位单价的优惠在3700元~4000元/平方米。 博弈：房企资金承压VS库存降低 “跌价”与特价之间的摩擦最终可以辨明真相，但当房企以价换量与市场库存降低这对付摩擦同时存在时，在博弈之间，未来广州市场的走向充斥不确定性。 经历2018年年底房企的以价换量加快资金回笼后，2019年房企依然面临不小的资金压力。从市场体现看，房企通过度期首付降低门槛，以特价房以及各类优惠办法吸引买家入市，加快去化以及资金回笼，成为房企缓解资金压力的一种方式。 在融资方面，2019年，房企几回开启融资渠道，偿债压力不容小觑。克而瑞公布研报显示，2019年1月，房企境表里发债总量为1095.79亿元，环比上升91.8%。此中，境外债刊行范围为740.4亿元，环比增长141.9%。 发售方面，1月市场成交表现明显的环比下滑。克而瑞数据显示，1月TOP30房企合计操盘发售金额3988.6亿元，同比下降19.02%；权益发售金额3365.6亿元，同比下降13.40%。 当房企遭遇资金压力，开源节流成为房企不二选择。不少房企以价换量加快资金回笼，同时减少发售去化欠安项目的动工，保障现金流保险。这样一来，市场新货量减少，同时库存量逐渐降低，市场或面临转向。 据中地行统计数据，2019年广州全市约有170个住宅、别墅及公寓项目入市，总货量约66981套，整体供给比2018年少。同时，2018年广州网签成交量为76056套，为近4年最差成交程度，这意味着2019年的新货供给量可能会小于市场需求量。据华夏数据，截至2019年1月25日，广州库存量去化周期为9.6个月。 邓浩志认为，从目前的库存以及新货供给环境来看，2019年广州的基调是缺货，可能代价将面临一定幅度的上涨。 一面是以价换量加快资金回笼的压力，另一面则是因缺货可能激发的房价上涨，在这一对付摩擦的博弈中，2019年广州楼市的走向大抵越发扑朔迷离。 锛銆