图/视觉中国 作为“房住不炒”下的新型住宅产品，限房价项目在平抑北京房价、解决供需矛盾上起到积极作用，但是由于供应井喷

图/视觉中国 作为“房住不炒”下的新型住宅产品，限房价项目在平抑北京房价、解决供需摩擦上起到积极感化，然而由于供给井喷，竞争加剧，限房价项目遭遇去化难题，贬价与否，减配照旧增配，都成为开发商要做的选择题。 假如说2018年北京拉开了限房价项目的大幕，那么，2019年将迎来真正的供给低潮，市场有多难？开发商又面临哪些困境？有何突围之策？ 2万套库存，本年估量另有5万套限价房源入市 没有任何过渡，北京限房价项目直接跨入“红海”市场，这也招致北京新建商品住宅供给迎来近四年的最高峰。 据北京华夏地产的统计数据显示，2018年，北京新建商品住宅市场（包罗普通住宅、豪宅、别墅，不包罗共有产权住房）新增供给44809套，同比上涨97.2%，此中，限房价项目是供给主力。2018年，北京共有39个限房价项目取得超出50期预售证，供给房源24893套，刨撤除已经成交的4530套，还剩2万余套。 而新的限房价项目一直入市，依照华夏地产首席阐发师张大伟的推算，截至2018年底，北京累计供给的限房价项目地块合计86宗，建筑面积达830万平方米，已经入市的有292万平方米。未来一年，估量入市的限房价项目面积将达550万平方米阁下，约5万套。 假如叠加2018年入市未去化的房源，那么北京将有7万套阁下的限房价项目房源待售，对计划该规模的开发商来说，无疑是一场去化的艰难之战。 由于限房价项目发售代价受到限制，不似以往屡次取证，大部分房源凡是是一次性取证，这造成短时间内大量房源会合入市。 更为严峻的是，北京限房价项目的漫衍呈现区域会合性，一个区域内多个项目林立，形成竞争之势。据记者察看，目前已经入市的限房价项目多漫衍在亦庄及瀛海、黄村、未来科学城、孙河、房山等区域。作为限房价项目的供给大区，大兴的项目多达十余个，次要漫衍在亦庄板块、旧宫板块、瀛海板块、黄村板块，而前三个板块距离较近，区域内不只计划有瀛海府，另有万和斐丽、禧瑞天著、熙悦林语、和悦华锦等项目，很容易成为竞品。黄村板块计划有颐璟万和、金悦府、金地悦风华、招商局和永同昌的限房价项目等。 入市与否堕入两难境地 库存压顶，但对付限房价项目来说，又不得不入市。“不入市，财务成本十分大，入市去化又欠好，开发商面临两难境地。”有房企人士感应。 “竞地价、限房价”的地盘出让方式，让限房价项目的利润空间大大压缩，而资金成本的高企令这些项目不得欠亨过高周转的模式快速入市，但市场的倒退、去化的周期、购房需求的变换，远愿抖凌驾开发商们而今的预判。 据贝壳研究院的数据显示，2018年北京限房价项目供给24893套，成交4530套。依此推算，整体去化率仅为18.2%。张大伟暗示，对付限房价项目来说，开盘能去化三至四成已是合格，假如可以卖失落一半，可谓优秀。 据了解，在39个已经入市的限房价项目中，网签去化率超出50%的项目仅有4个，超出40%的项目有7个，去化率在个位、十位数的项目超出15个。 除了整体供给井喷、区域内会合放量造成去化难题外，在合硕机构首席阐发师郭毅看来，产品同质化、需求张望等多方面繁杂因素也造成了限房价项目去化压力较大的现状。“受70/90政策限定，大部分限房价项目70%的产品需要做成90平方米以下的中小户型。90平方米以下的产品很难做出格式，无非是南北通透大概是纯南向户型，抑或是一个卫生间或两个卫生间的区别，仅此而已，没有本色的区别，对付购房者来说，在选择上也会无从下手。”郭毅暗示。一份来自开发商内部的统计数据显示，总价在300万-500万元的限房价项目，客户一般的平均看房数量是8-13个。 更重要的是，限房价项目产品“减配”让购房需求疲态。“高端客扔帕用选，刚需客群不敢买。”郭毅进一步说，北京部分限房价项目供给类型、产品品质“开倒车”，中高端改恶人群选择不到符合的产品，对刚需刚改人群来说，由于同区域内产品同质化、单价接近、总价趋同，存在选择困惑，再加上五年限售以及贬价现象，使得购房者预期不高，张望严重。 有业内人士刀刀见血地指出，有的开发商初期误判，造出许多奇葩户型，低得房率，低配置，住房品质甚至接近共有产权住房项目，最后只能打代价战，这进一步拉低了购房者的心理预期。 “品质做加法，代价做减法”才华制胜 大浪淘沙，出格是在市场下行的阶段，购房者不再盲目，开始用脚投票。一位业内人士暗示，一百人选一套房的时代已颠末去了，此刻是十小我私家选一套房，市场爆发质变，开发商要改变思维，通过苦镣ǔｚ品吸引客户。 然而郭毅指出，对付开发商来说，很难拿到有效的方式步伐，缓解目前的困境，产品类型与发售代价都限定住了，开发商腾挪的空间极为有限。“没有太多要领，只能贬价，但一旦贬价，就会表现吃亏状况，房企面临两难抉择。” 对2018年下半年入市的限房价项目地块，郭毅认为，操盘通过加法和减法，大抵能博得一定的市场时机。“这个时候入市的地块，竞争不太猛烈，成本可控，在产品品质上做加法，对付标纯商品房建筑品质，精装标准打造切合改进客群的品质产品；对付刚需人群来说，可以在代价上做减法，通过代价与产品两个维度，让刚需与改进都能得到本人的产品价钱。” 此外，郭毅认为，在营销上要把控节奏，比喻，按照区域供给状况，决定是否能够抢先开盘，提前收揽区域需求；实施产品的差异化计谋，在区域竞争中获取优势。 有去化较好的限房价项目，开发商人士给出的操盘倡议是，公道拿地，不要盲目举牌；做好产品，制止表现奇葩户型，得房率低于72%以下的项目；公道订定发售代价。“限房价项目时代，企业要保存，就得‘戴着镣铐跳舞’，提供优质的户型、优秀的品质，做有分寸的营销。” 本版采写/城市新闻网记者 段文平 锛銆