荣丰2008单价超十万 十年神盘高换手率有秘密-新闻联播

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2018年的楼市一直为“活下去”而挣扎，但在北京仍有小区的二手房频繁交易。在这些小区的交易记录里似乎没有“淡市”一说。位于西城区广安门外大街305号的荣丰2008就是其中之一。

2018年，该小区二手房以3.8%的换手率排在第四位。成交均价为118676元/平方米，同比2017年118049元/平方米的成交均价上涨0.1%。在去年北京二手房成交100套以上换手率排名前十名小区内，是均价上涨的三个小区之一，可谓“神盘”。

从荣丰2008一亮相就被认为是一个“神盘”，而今十几年过去了，“神盘”的帽子仍未摘掉。日前，城市新闻网记者实地探访这个“神盘”，揭开其10年经久不衰的秘密。

荣丰2008始建于2001年，一亮相就被认为是一个“神盘”，直到现在仍被称为“神盘”。

小户型当年总价不超过20万

在北京，十年前的房地产业内人士，几乎没有人不知道荣丰2008这个“明星”楼盘，其创造了北京楼市的多个第一，比如其推出的“非常男女”产品为首个小户型公寓、“非常空间”也是首个“买一层、得两层”的小户型。2001年，荣丰2008期房开售时，便推出24小时售楼处。总之，在当时人们的眼里，这是一个标新立异的项目。

荣丰2008的楼盘，始建于2001年，分为三期开发，占地11.4公顷，总建筑面积为34.56万平方米，直到2008年才全部建成入住。

2001年，开盘价格仅为6000多元/平方米。因为大部分户型面积为二三十平方米的小户型，部分户型总价不超过20万元。而当年以这个价格买到的第一手买家大多为70后，而今，居住者以80后和90后居多。

有业内人士称，那时候在口袋不够富有的情况下就有买房意识的人，后来一定在房地产市场淘到金了，比如买荣丰2008房子的人。

如今，十余年后，荣丰2008的关注度似乎并没有减弱，城市新闻网记者在小区附近粗略统计，其周围的中介不下10家，仅链家地产就有两家。

与附近2012年建设的红山世家相比，荣丰2008已明显出现“老态”，这不仅体现在斑驳的建筑上，还体现在小区环境上。不过，因为入住时间久，底商的商业氛围仍是其他小区无法相比的。

在小区东侧的马路上，可以看到正在建设中的地铁16号线的工地，而达官营站就在附近。16号开通后，加上现在的7号线，这一区域将拥有横跨南北、东西的双条地铁线。然而，地铁并不是荣丰2008“吸睛”的重点，区域楼盘同等享有这一配套优势。

低总价、西城学区“吸睛”

与周围的楼盘相比，荣丰2008最大的特点是小户型、低总价。

城市新闻网记者探访小区时，并非周末，但仍能看到，三拨中介带着人看房。春节后的楼市看房升温，在这里得到明显的验证。

从当地中介了解到，荣丰2008约有5645户，由17栋楼组成，与周围楼盘相比，最大的特点是小户型、低总价，而与同区域楼盘相比，其高企的换手率主要也是这个原因。

荣丰2008以小户型居多，也因此被媒体称为“鸡窝”。在17栋楼内，每栋楼都会有小户型，19平方米至60平方米的开间不等。其中，二三十平方米的面积居多，最小的户型面积仅约为19平方米，目前总价约在290万元左右。

此外，荣丰2008还包括约160平方米的大三居，不过这种产品相对较少。综合来看，小区内二手房源的总价最少约在290万元，400万元以内可以买一个二三十平方米的小户型，最高超过1000万元以上。

不过，“三居的大户型换手率并不高，一般是以自住为主，但19平方米至60平方米的开间因为总价低，换手率较高。”麦田一位经纪人表示，这种小户型对于购房者来说是一种过渡产品，过两年再换手也是常有的事。春节后，看房的人多起来了，总价略有上浮，现在比去年底有近10万元的浮动。

“300多万元能拥有西城区的学位名额，这个吸引力还是很大的。”另据链家一经纪经纪人介绍称。

据悉，在2014年， 荣丰2008对口的天宁寺小学被并入北京小学，成为北京小学分校。最为重要的是，一套300万元的房子就能解决西城学位，将来对口的中学包括北京四中、八中，十四中、十五中、西城外国语学校、北师大实验中学等知名中学。

上述经纪人介绍称，300万元在北京五环内几乎买不到房子了。如果为投资买房，将来也很好出手。即便是出租，收益也不低，这种二三十平方米的房子能租到3800元/月，很多在金融街工作的白领都在这里租房，交通、生活都便利。

均价达到13万/平方米，环境堪忧

荣丰2008的物业管理、小区环境一直被诟病。

虽然看似总价不高，但是一算，13万-14万元的单价令人咋舌，户型越小单价越高，这样的价格可以与京城豪宅一拼。

据当地经纪人介绍，2015年7月荣丰2008二手房成交均价为5.5万元/平方米，2016年6月该小区二手房成交均价高达7.9万元/平方米。在“2016年北京涨幅最快的10个小区盘点”中，荣丰2008曾位居前三，涨幅超过100%。2017年，荣丰2008的小户型最高单价达到了17万元。此后，受楼市调控影响，价格也一路下跌，但在2018年，房价一直处于平稳的状态。

相比小户型的高单价，荣丰2008的大户型仅能卖到8万多元/平方米，区域内房价最高的小区红山世家二手房均价也不过11万元/平方米左右。

虽然荣丰2008单价高，但是物业管理、小区环境一直被诟病。这与小区居住人口密集不无关系。以小户型集中的8号楼为例，一栋楼共有692户，三梯达到27户。

城市新闻网记者在8号楼看到，门前停满了自行车，在高层的楼道内贴有“禁止高空抛物”等启事。有5户人家的门排列得很紧密，如果有两家人同时出门，恐怕要互相避让一下。

在建设之初，荣丰2008如此密集的户型排列就曾引起业内对日后物业管理的担忧。事实上，这也正是小区目前存在的问题。

有业内人士分析认为，荣丰2008模式其实很像现在的长租公寓，差别主要在荣丰2008是有产权的公寓。物业管理要想做好，是要借鉴长租公寓的管理模式，但这也意味着物业费的上涨。

城市新闻网记者在小区楼道内看到，2月26日，广外街道办事处下发的一份《关于成立业主大会会议会务组的公告》。据当地中介介绍，现在业主委员会正在换届中，不排除将来有更换物业的可能。

城市新闻网记者 袁秀丽 摄影 袁秀丽 编辑 武新 校对 吴兴发