住房租赁REITs有望落地 将助长租公寓获“新生”？-新闻联播

继长租公寓爆出种种问题后，新年伊始，住房租赁市场迎来一大政策利好。2019年1月，上海证券交易地点新年致辞中暗示，进一步施展债券市场直接融资成果，深化债券产品创新，敦促公募REITs（不动产信托基金）试点，放慢倒退住房租赁REITs。 对此番政策导向，阐发人士指出，作为资产证券化的一种形态，在一段时间内，我国的REITs被赋能于商业地产规模，跟着国度敦促成立租购并举的住房制度，2019年公募REITS试点的落地或将进一步提速。 问题在于，住房租赁REITs能否攻破长租公寓的资金掣肘？与此同时，对长租公寓企业来讲，一条新的融资渠道摆在眼前，它们又将如何计划？ 住房租赁REITs有望落地 不管长租公寓未来如何演变，本钱都将参与。实际上，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，尤其面临前期投入大，接纳期较长，短期盈利才气难的问题。 此中，会合式长租公寓拿到的物业多是商业、财产物业或地段较偏的住宅物业，来自联讯证券的一份长租公寓研究陈诉指出，其收益率为10%-20%，10年以内回本。 “从会合式长租公寓来看，资金的成本压力很大，同时市场化房钱难以对峙项目公道盈利。”58安居客房产研究院首席阐发师张波暗示。 而分手式长租公寓的利润率则在10%阁下，具体与运营方是否囤积足够房源以及运营才气有关。高力国际调研北京6个公寓得出的陈诉显示，分手式长租公寓的房源均来自租赁房源。 为攻破长租公寓的资金掣肘，近一两年，各类配景企业的REITs 类产品试验性推出。自2017年10月11日海内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷到场。 来自克而瑞研究中心的陈诉指出，不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面，刊行范围已达107.21亿元，对比2017年快速增长了168%；综合优先级票面利率仅为6.05%。此外，截至 2018年底50家房企长租公寓资产证券化获批额度已打破1000亿，约860亿待刊行，估量跟着如此概略量的资金范围一直释放，将进一步助推房企在长租公寓市场的计划。 从资产证券化的具体方式来看，2018年房企的长租公寓类REITs产品占到了较大比重，融资范围达54亿元。从2018年后已受批但未刊行的环境来看，类REITs及ABS的范围相对付较大，别离达360亿及300亿，占比分为42%及35%。 在此配景下，2019年1月，上海证券交易地点新年致辞中暗示，进一步施展债券市场直接融资成果，深化债券产品创新，敦促公募REITs（不动产信托基金）试点，放慢倒退住房租赁REITs。 对此番政策导向，阐发人士指出，作为资产证券化的一种形态，一段时间内，我国的REITs被赋能于商业地产规模，跟着国度敦促成立租购并举的住房制度，2019年公募REITS试点的落地或将进一步提速。 我国尚处在REITS初级阶段 一个不容忽视的问题是，在已往一段时间，我国刊行的REITS产品都是类REITS，而非国际上风行的标准化REITS。细究下来，我国的REITS尚处在初级阶段，正在从类REITS向真正的REITS进行过渡中。 那么，类REITs与真正的REITS区别安在？据悉，海内“类REITs”产品次要以资产阻挡证券或私募基金为刊行载体，具体可分为交易所REITs、公募基金REITs、银行间REITs三类。仅从收益权来看，二者区别很大。我国由于执法纪律不完善，在受益权形式上表现了优先级、次级等多种类其余收益类型。而美国、新加坡、香港等成熟市场在REITs收益调配方面有严格划定。 作为具有金融产品属性的REITS，标配有颠簸现金流的产品，才是包管未来盈利的标尺，底层资产的颠簸性决定了风险控制和未来的收益。 业内人士称，我国的类REITs假如要倒退成为真正的REITs需要政策的多重补给、明晰化。重中之重是成立良好的税收和法治情况。 不过，对比于趋严的专项公司债或银行存款，刊行长租公寓类资产证券化，对范围长租品牌而言无疑是一种更为有效的融资渠道。房东东公寓学院开办人全雳则提醒道，对目前的长租公寓企业而言，假如项目自身无法盈利，通过一直高成本融资，那即是饮鸩止渴。长租公寓必须回到居住体验和办事属性，而不能一味追求金融创新。 盈利模式待打破 “二房东”模式走至尽头？ 事实上，一个不容忽视的问题是，运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题。 “长租公寓面临的问题，祸首罪魁是‘二房东’模式，‘二房东’模式的红利已失去，这一模式也将走到尽头。”在接受记者采访时，新派公寓开创人王戈宏指出，这两年长租公寓机构都很努力，在产品硬件与软件方面都有很猛进步，但在“二房东”模式下，企业在设施、装修、办事、社群、软件等方面，堕入了同质化竞争。 据悉，海内目前公寓市场大部分企业采用的是二房东“包租”模式。这一模式下，盈利最大的问题在于，对比房价，房租投资酬谢率偏低，但与此同时，房租跟收入程度对比不低，这招致运营型现金流无法扩张， 酬谢周期太长。 借鉴国际经验，根基采用的是轻重资产两大模式。第一种是轻资产品牌输出模式，帮忙客户得到资金酬谢，从而收取一定的打点费，目前海内许多创业公司也在实验轻资产模式；另一种是REITs模式，即通过资金收购来改革、运营打点，再做REITs，从而形成资产打点的闭环。 实际上，目前不少长租公寓企业纷纷转型，走向托管模式。在2017年业绩会上，世联行董事长陈劲松就暗示，房地产行业的独角兽最有但愿诞生在轻资产运营的长租公寓业务中。 但是，轻资产托管模式并非易事，公寓的运营打点才气至关重要。“在托管模式中杀出来也需要时间，但模式正确就不会有太大问题。未来成立壁垒的是品牌带来的客户黏性与标签化，同时为资产缔造的价钱，这才是未来真正竞争的地方。”王戈宏暗示。 不过，在广州建方长租总经理甘伟看来，目前轻资产模式可以探讨，但为时尚早，还无法很快形成范围效应。而重资产模式也需要存眷收购的资产代价是否足够低，目前也没有成为主流的模式。基于此，甘伟总结称，2019年会是个长租公寓从业人员相对付岑寂、苍茫的一年，但这并不代表行业会冷清、停滞，“相信会有各类新模式的探讨，到底这一行业照旧个向阳行业，才方才开始。” 城市新闻网记者 张晓兰 编辑 袁秀丽 校对付 何燕 锛銆