全国人大代表李晓林：对REITs产品制定税收优惠政策-新闻联播

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城市新闻网讯（记者 张晓兰） 2019年全国两会于3月3日拉开大幕。全国人大代表、林达团体董事局主席李晓林就推进资产证券化急促进住房租赁市场倒退，倡议出台针对付REITs的专项执法纪律，对付REITs产品订定相关税收优惠政策，制止诸如在现有税收纪律下，创立公司制的REITs，会遇到的双重征税等问题。 倡议出台REITs专项执法纪律 作为一种新兴的布局化融资对付象，REITs（Real Estate Investment Trusts）不只可以为房地产市场提供传统融资门路之外的融资手段，优化房产企业资产欠债布局，使其实现“轻资产”运营，也可以富厚本钱市场投资产品，为泛滥中小投资者参与房地产市场投资提供时机。 李晓林指出，我国目前刊行的类REITs产品同成熟市场REITs产品对比在交易布局、税负程度、运营方式收入来源、收益调配方式、募集领域等方面存在一定差异。在REITs从设立、运作和终止历程中，税收面临的问题波及到发感人、REITs、投资者和其他参与人等多个层面。和REITs相关的纳税环节包罗资产的收购和转让、证券的刊行和购置、取得项目收益、收益的分配、中介办事机构收取办事费和资产的回购等交易行为。按照交易性质，目前我国相关的税收次要有增值税、所得税、地盘增值税、契税、印花税和房产税等。 而目前世界领域内已经推出REITs的国度，均在第一支REITs刊行之前一到三年，就已经有针对付REITs的专项执法纪律出台。国度订定相关的执法纪律，是REITs这类新兴金融产品上市的先决条件。 “按照国际成熟市场的运行经验来看，在这些国度出台的相关纪律中，详细划定了REITs的设立标准、运行布局、投资领域、收益调配等要素。”李晓林指出，标准意义上的REITs次要是指通过物业大概抵押存款，直接投资于房地产的权益产品；一般以公募形式在次要交易市场刊行，具有高度流动性；REITs大部分收入将给投资者发放分红，且一般享受非凡税收优惠，同时投资者还可以享受基金单位的贬值。 我国至今并未单独对付REITs产品订定相关税收优惠政策。在现有税收纪律下，假如创立公司制的REITs，将弗成制止会遇到双重征税的问题。对企业将资产过户装入REITs，可能需包袱不少相应的交易税和所得税，如增值税、地盘增值税、所得税，契税等，对房钱收入需缴纳增值税、房产税等，调配残余收益时须缴纳残余收益的所得税，然而投资人得到所调配的利润还需再次缴纳小我私家所得税或企业所得税，面临双重征税。 “依照全额纳税的模式做的，税收可能接近房钱的一半。再加上中国商业地产的房钱投资酬谢率不高，扣除层层的税费，REITs产品的净利酬谢率很难满足投资人的期望，这也是REITs在中国难以大范围倒退以及一些海内地产项目绕道境外刊行REITs产品的原因之一。”李晓林暗示。 倡议增值税设立环节简化不征收条件 鉴于此，李晓林倡议，对付REITs产品订定相关税收优惠政策，包罗地盘增值税、增值税、房产税、所得税、印花税等方面。 李晓林倡议，地盘增值税在REITs产品架构下递延缴纳。鉴于REITs产品在性质上差别于一般意义上的对付外发售，为实现我国REITs市场快速倒退、助力国度供应侧布局性改良、通过盘活存量进一步颠簸房地产市场代价，李晓林倡议，对付拟刊行REITs产品的房地产企业暂缓征收地盘增值税，当原始权益人对付外转让权益性份额、或REITs产品对付外市场化处置资产或对付应项目公司股权时，原始权益人再依照原计税基本补缴相应地盘增值税款。 李晓林倡议增值税设立环节简化不征收条件，运营环节仍按5%繁难征收。对付REITs而言，项目公司仅作为产品的风险断绝手段，资产相关的运营打点事情由另行聘任的资产办事机构完成。因此，项目公司内部不只不需要人员，还会因人员的存在给REITs产品的有序管控增加难度。倡议明确在拟刊行REITs产品下，将“劳能源”从不征收增值税的须要条件中罢黜。 而按照《纳税人提供不动产经营租赁办事增值税征收打点暂行要领》（国度税务总局布告〔2016〕16号）划定，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，合用一般计税步伐按11%的税率计较缴纳增值税销项税额。 以后实践中，REITs产品下的项目公司通过资产重组取得的不动产，同样被视为在2016年5月1日后取得，合用11%销项税率。对租赁住房及其他种种商业地产而言：若其合用财税〔2016〕36号文划定不征收增值税，则项目公司无法取得出项税票，且其固有的成本用度布局招致其难以取得运营期间足够的出项税额与之抵扣，在此情形下项目公司的实际增值税承担会明显高于5%，从而降低投资人收益。 若通过资产划转或资产买卖方式进行资产重组，并缴纳了资产重组环节的增值税，项目公司取得了全额的出项税票，假设其姑且运营，则应收房钱对付应的销项税额可逐年与出项税抵扣，但在几年内，出项税即被抵扣完毕，后期将面临11%的销项税率，税负压力较大。 依照本质重于形式的原则，倡议对《建筑工程施工允许证》注明的条约动工日期在2016年4月30日前的房地产项目（“房地产老项目”），在进行REITs哄骗、资产转移至新设项目公司后，继承沿用繁难计税要领，依照5%的征收率计较缴纳增值税。 李晓林倡议，房产税对付租赁住房等国度勉励民生规模REITs项目合用低税率。依照本质重于形式的原则，对付租赁住房REITs产品，岂论是否采用运营方整租模式，当其业务本质为向小我私家出租用于居住的，可参照财税〔2008〕24号文减按4%的税率征收房产税。 李晓林倡议，所得税方设立环节递延缴纳，运营环节减免征收。类比地盘增值税上述倡议，对付原始权益人刊行REITs产品取得的资产处置收入，倡议对付相应的企业所得税暂缓征收。待原始权益人对付外转让权益性份额、或REITs产品进一步对付外转让资产权益时，再将原始权益人初始递延的所得税金额并入昔时应缴所得税。 运营环节，参照海外REITs市场成熟经验，为保障投资人收益、制止双重征税问题，李晓林倡议，对付REITs产品中，项目公司每年进行股东分红部分在所得税前扣除，当项目公司股东分红部分超出昔时收入90%的，项目公司免征企业所得税。