北京4000亿元限竞房的“冰与火” 摇号买房与“入敌营揽客”共存-新闻联播

■本报记者 王丽新 一场开盘，千组购房人等待摇号功效。在北京进入“限竞房时代”后，已少少看见有开发商一次性放量600多套房源，且对准售罄的胆量。 近日，北京某限竞房项目初次开盘，总计约1000组客户参与摇号买房，据悉其开盘去化率远高于一般限竞房。 颇令人感应的是，在该项目人来人往的开盘现场，“混迹”着不少周边竞品项目的置业参谋，包罗来自于华润和中海限竞房项目的发售人员，其方针无非是揽客，重点存眷选不到房大概买不到中意户型弃号的购房人。这些人穿行于酒店表里场，仅在现场的《证券日报》记者就被“聊”到了四五回，但通常互通微信的，第二天统统收到了不少房源信息。 事实上，北京的限竞房市场，发售热盘并不久，更多的是不需要摇号，甚至打折优惠还卖不动的脱销盘。正如合硕机构首席阐发师郭毅所示，北京背负着市值超出748万平方米限竞房的库存，动态去化周期长达82个月。 限竞房开年抢收 “我们摇到的号措施太靠后了，不知道另有没有房可选，预计好房源应该都被选走了。”一位带着看似不到5岁女孩的女士在选房候选区等候叫号，她向记者暗示，“这套房是我们的首套房，用来自住的，等了许久才够到首付，因为‘地段+代价’的性价比优势看中了这个项目，而且在这个职位上，纵然剩下朝向不太好的房源，只要有两居的房可选，我就会选的。” 如上述女士一样的刚需正是该项目此次开盘户型的主力购置客群。据记者了解，该项目此次取证房源包罗4栋楼，共633套房源，均为高层产品。在代价方面，发售均价不超出54378元/平方米，最高售价不超出57097元/平方米。这意味着90平方米以下主力户型房源总价在460万元—500多万元之间。 在新房方面，紧邻该项目的限竞房是华润电建的小瓦窑地块，均价为54378元/平方米，与上述热销项目代价险些一致，其主力户型也定位刚需，整个社区为高层产品，目前尚未开盘；东北侧的石景山古城南街地块，限竞房均价为58802元/平方米。在二手房方面，其周边的大成郡代价程度为76708元/平方米；紧邻该项目的远洋山水均价为65876元/平方米；青塔西路60号院代价则为56433元/平方米。鉴于此，一些买房人秉持着“摇到买到即赚到”的心理，来参与摇号购房。 值得一提的是，目前从北京整体限竞房市场来看，部分限竞房项目简直能够登上北京新建住宅月度发售排行榜的前十位，但热销限竞房仍属于多数。不少入市半年以上的限竞房，即便打折急促销以价换量，去化率仍不敷60%。 “已往两年，北京在加大地盘供量的同时，又限定代价和产品，住宅产品的地段、户型、总价高度相近，造成限竞房大面积脱销，房企不得不在代价已被限定的环境下进一步贬价，从而断臂求生。”郭毅暗示，背负着748万平方米库存的房企们如芒刺在背，仅50个未上市地块的地盘出让金总额便达到1753亿元，748万平方米限竞房库存的市值更超出4000亿元。房企面临着业绩与资金的重压，却在地段、产品、代价的重重管控下，险些丢失了自主调理行情节奏的对付象。 大都限竞房发售遇冷 实际上，已往一段时间，《证券日报》记者也曾走访多个限竞房楼盘，尽管每个盘职位和配套半斤八两，但户型同质化严重，区域供给扎堆现象明显，包罗有在同区域内，同一块地上好几个项目一同上市发售的现象，甚至部分区域入市房源超出3000套，这使得市场供大于求愈创造显，招致竞争也愈发猛烈。 与此同时，各个项目命运也有差异。比喻，纵然是休息日，有的限竞房项目发售中心来访客群川流不息，有的却一天难以见到几组访客。此外，整体体量较大的限竞房项目，早期吸纳了一些客群，跟着后续上市项目越来越多，客群逐渐开始流失，低开高走不再，反倒越卖越欠好卖。 自从限竞房入市以来，据相关机构提供的数据显示，2018年北京限竞房网签率不到三成，实际发售的平均签约数量也不敷四成。华夏地产首席阐发师张大伟暗示，纵然有个体项目热销，但整体市场依然萧条，限竞房项目已经普遍性贬价10%阁下，但开盘能去化30%-40%就已经是合格，假如能卖失落一半，就可谓优秀。可以预见的是，此中大大都项目将面临吃亏。 而除了二手房，共有产权房也将是2019年限竞房购置客群的有力竞争者。 有业内人士称，2019年有望迎来共有产权房会合入市的一年，包罗即将入市、启动网上申购以及正在开发的共有产权项目，将对付现有的楼市花样带来袭击。比喻，在同区域内，交通糊口等配套资源类似的环境下，共有产权房一般低于限竞房至少1万元/平方米。固然不是百分之百持有产权，但巨大的代价优势让购房门槛更低，肯定使许多刚需客户动心。 郭毅则暗示，截至目前，在93个已出让的限竞房地块中，仅有43宗地块（41个项目）取得部分或全部住宅面积的预售允许，并推向市场发售，另有50个地块仍处于开发前期。从库存去化周期来看，限竞房在8个月发售周期中的签约总面积为73万平方米，已供给未成交的面积达到249万平方米，按此推算，目前库存限竞房的动态去化周期长达82个月。此外，有11宗地块出让于2017年，时间最早的一宗地块拿地迄今已有两年，但仍未上市发售。 郭毅进一步称，同质造成脱销，脱销形成库存，库存挤占资金，资金影响再投资，久而久之，恐怕会让市场堕入僵局。 锛銆