原来房地产大佬，是这样闷声赚大钱的-新闻联播

上一篇文章咱们聊了巴菲特 股东大会。 而致股东信，最受存眷、最为人熟知的，也是巴菲特的股东信。 信中不单会阐发伯克希尔的业绩，老巴还会给各人分享，本人的投资理念和心得。 本年的股东信，小巴已经在之前的文章《巴菲特2020致股东信出炉：“股神”不再神了？》里，和各人详细聊过了。 那除了巴菲特的股东信之外，另一位地产大佬的致股东信，同样闪耀着聪明的光线。 小巴觉得，也值得各人一读。 这位大佬一向低调，但房地产 行业的小同伴们，应该会知道他—— 恒隆团体主席，陈启宗 。 （陈启宗） 恒隆是由陈启宗父亲，陈曾熙建立的，是香港知名的地产团体。 上世纪90年代开始，也在内地都会逐步做起了商业综合项目的开发。 以市值计较，目前的恒隆地产，是全球最大的地产企业之一。 恒隆每年会公布半年报和年报，作为掌舵人的陈启宗，城市亲自撰写致股东信。 为啥小巴会说他的股东信值得一读呢？ 一般来说，上市公司的年报，城市依照通用范例来写。 比喻陈诉公司的根基面状况、重大事件等等，罗列大量数据，波及到财务、执法 之类的专业性名词。 相应的致股东信，壹贝俅仪简单介绍企业根基环境。 所以假如没有足够的专业常识，对付普通的投资者来说，许多时候看完年报和股东信，对付企业的环境照旧一头雾水。 而陈启宗写给股东的信，就很走心。 他不只仅只是“官方”地颁布这些名词和数据，还会和各人详细解释，对付面的逻辑和原因是什么，让各人更清楚知道公司的状况怎样，本人作为股东的好处，有什么变换。 另有对付世界花样的观点，小我私家决策处事的聪明，他同样会在信里和各人分享，看起来也不艰涩难懂。 在字里行间小巴觉察， 就像巴菲特那样， 陈启宗是一个价钱投资者。 他在2019全年报的股东信里，说到了恒隆的商业模式—— “在中国经济蓬勃的都会，倒退和持有以高端或次高端购物商场为焦点的，世界级商业综合项目，并加以打点以作姑且出租，而该等购物商场，须为其细分市场中的龙头。” （上海恒隆广场） 也即是说，他只租不卖，姑且持有，垂青的是房钱现金流。 上世纪70-80年代，是香港住宅楼市的发达潮。 恒隆在事先采纳了外人看起来很“傻”的计谋，买入商业地产项目姑且持有，靠出租赢利，没有怎么兴建住宅出售，错过了一波红利。 不过，在1982年中英两国就香港问题会谈的时候，楼市受影响好转。 正是因为投资物业，拥有颠簸的房钱收入，加上银行的帮忙，恒隆巩固度过了难关。 厥后，恒隆也不时当着“收租公”的角色，主攻高端零售物业，其次是办公楼物业。 房钱源源一直产生，又可以拿去买地，建新的物业，尔后继承出租，拿到更多的房钱，如此循环。 这便利是我们常说的“复利”吗？ 恒隆即是这样一直倒退壮大的。 而且，恒隆做高端商业地产很讲究，有5个必须遵守的“基因”—— 首先，地块所处的职位一定要是最好的，有潜力成为城中首屈一指的侈靡品零售点，大概是甲级办公楼。 第二，土空中积必须足够大，能够打造成一个市中心商业区。 第三，属于当局订定的倒退纲领，有利于打造成世界级综合项目。 最后两个，是设计和施工，必必要设计切当，而且施工优良，硬件设施良好。 这5个元素缺一弗成，其实类似于巴菲特所说的“护城河”了。 就拿恒隆拿地这个工作来说吧。 已往40年，是海内房地产的最佳机会，房地产商险些全是一个计策，那即是拿地的数量越多越好。 猖獗的房地产商，甚至会用不正规的手段去拿地。 然而量太多了，速度跟不上来，就会出问题。 陈启宗嗣魅这些人即是“疯子”，他们的出路无非即是两种，要么进监牢，要么即是破产。 他知道，要把物业做好，就必须做好姑且等待的筹备，也更垂青中姑且的酬谢。 陈启宗在2019年中报的股东信里，说到了之前在杭州拿地的故事。 90年代初他第一次去杭州，但事先选择了上海，直至2004年，才再开始存眷杭州。 接下来的14年里，恒隆研究了许多不错的地块，但都一一拒绝，直至2018年才最后选定，一幅能满足5个“基因”要素的地块。 在整整14年的等待中，恒隆其实现金很富余，但都抵住了诱惑。 所以，恒隆被公认为是一家重视质量的顶级物业倒退商，著名品牌很愿意凑集在这种最好的商场里，以显示条理，也不会等闲搬出。 恒隆因此拿到了颠簸的房钱现金流。 这就像巴菲特所说的“20个打孔位”法则，珍惜每一次脱手的时机，不等闲脱手，一脱手，必中关键。 陈启宗也在致股东信里，写下了本人的理念： “房地产周期长，凡是连续六至八年，等待是无可制止。唯有等待，才华在周期中正确的时候，每每做正确的事。我们这行业的历史，无论西方东方，教晓我们同一件事： 投资者必须学会等待，方可取失利利。那些不善等待的人，迟早会在熊市失手，随之而来的是现金流问题，破产的时机也很大。” 其实就像我们定投基金，你要在漫漫熊市中保持下去，才华摘到微笑曲线右方的收益硕果。 所以，情理都是互通的，等待和克制，是对付每一个投资者的严峻考验。 厥后有人问，恒隆这样去等，万一等待到头来，照旧没有符合的地块表现怎么办？ 陈启宗本身的复原是：至少不会被较次等的地块困着。 中国很大，商机四处，此城没时机，其余都会总会有。 他也从不会拿地王，假如一线都会地价高，地盘代价占到了项目耗费的2成以上，无法满足恒隆追求的酬谢率，就会返回其他潜力都会，这是陈启宗的“二线都会计谋”。 这即是我们常说的，你的资产只有买得低价，才华得到好的酬谢率，买贵了也是空费。 其实恒隆的胜利，还离不开他们很早就积极的投资中国市